Hva er en reguleringsplan?
En reguleringsplan er en mer detaljert plan enn kommuneplanen. En reguleringsplan beskriver hva et område kan brukes til og hva som eventuelt kan bygges der. En reguleringsplan er rettslig bindende for arealbruken i området, og det betyr at den må følges. Hvis du skal bygge noe på en eiendom, eventuelt dele en eiendom, vil arealplanen(e) gi deg svar på hva som kan tillates og ikke.
En reguleringsplan består av:
- Plankart som viser hvor boliger, veier, lekeplasser, skoler, osv. skal ligge.
- Bestemmelser som utfyller plankartet og definerer hvordan områdene kan brukes, hva som kan bygges, hva som skal bevares, osv.
- Planbeskrivelse som forklarer bakgrunnen for planen og planprosessen.
Det kan lages to typer reguleringsplaner:
- Områdereguleringsplan
- Detaljreguleringsplan
Områdeplaner er mer generelle enn detaljplaner og legger rammene for hva en detaljplan skal inneholde. Detaljreguleringsplaner lages ofte for mindre områder og legger rammer for hva som kan søkes om i en byggesak.
Når skal det lages en reguleringsplan?
I kommuneplanens arealdel stilles det krav til reguleringsplan ved byggetiltak og fradeling i områder avsatt til utbyggingsformål (f.eks. bolig, fritidsbolig og næring). I noen områdereguleringsplaner stilles det krav om detaljreguleringsplaner f.eks. dersom det skal bygges flere nye boliger.
Kommunen kan også vurdere å kreve reguleringsplaner for større utbyggingsprosjekter for å sikre en helhetlig prosess.
Hvem kan lage en reguleringsplan?
De som lager reguleringsplanen, må ha fagkompetanse. Grunneier/utbygger (forslagsstiller) leier derfor vanligvis inn et profesjonelt firma (plankonsulent). De gjør nødvendige undersøkelser og analyser, og lager et forslag til plan med plankart, bestemmelser, illustrasjoner og beskrivelse av planen.
Private plankonsulenter kan bare utarbeide detaljreguleringsplaner. Det er kommunen som utarbeider områdereguleringsplaner.
Planprosessen
Planprosessen følger plan- og bygningsloven kapittel 12, og er en lang prosess med mange steg. Prosessen skal sikre at vi får frem konsekvensene av planen, både positive og negative, og at de som blir berørt av planen får mulighet til å si sin mening.
Figuren viser en oversikt over planprosessen og når du kan gi innspill.
Endring av en reguleringsplan
Dersom man ønsker å bygge noe som ikke er i tråd med reguleringsplanen, kan man kontakte en plankonsulent (et firma med planfaglig kompetanse) for å få endret reguleringsplanen.
Det stilles i utgangspunktet samme krav til endring av plan som til utarbeidelse av ny plan. I noen tilfeller kan endring av plan gjennomføres etter forenklet prosess. Ta kontakt med en plankonsulent eller kommunen dersom du ønsker å endre en reguleringsplan.