Hva gjelder for min eiendom?
Alle arealer i kommunen er omfattet av en arealplan. En arealplan gir regler for hvordan arealene innenfor et område kan brukes eller hva slags bebyggelse som kan tillates. Det kan også settes krav til hvor stor del av tomten som kan bebygges, takvinkel eller høyde på bygg.
På arealplaner.no kan du finne reguleringsplanen som gjelder for et område eller for din eiendom. Du kan søke opp din adresse eller gårds- og bruksnummer, og få opp den eller de planene som gjelder for din eiendom. Det er ikke sikkert at eiendommen din ligger i et område som har reguleringsplan, og da er det kommuneplanens arealdel som gjelder.
Hva er en reguleringsplan?
En reguleringsplan er en mer detaljert plan enn kommuneplanen. En reguleringsplan beskriver hva et område kan brukes til og hva som eventuelt kan bygges der. En reguleringsplan er rettslig bindende for arealbruken i området, og det betyr at den må følges. Hvis du skal bygge noe på en eiendom, eventuelt dele en eiendom, vil arealplanen(e) gi deg svar på hva som kan tillates og ikke.
En reguleringsplan består av:
- Plankart som viser hvor boliger, veier, lekeplasser, skoler, osv. skal ligge.
- Bestemmelser som utfyller plankartet og definerer hvordan områdene kan brukes, hva som kan bygges, hva som skal bevares, osv.
- Planbeskrivelse som forklarer bakgrunnen for planen og planprosessen.
Det kan lages to typer reguleringsplaner:
- Områdereguleringsplan
- Detaljreguleringsplan
Områdeplaner er mer generelle enn detaljplaner og legger rammene for hva en detaljplan skal inneholde. Detaljreguleringsplaner lages ofte for mindre områder og legger rammer for hva som kan søkes om i en byggesak.
Hvem kan lage en reguleringsplan?
De som lager reguleringsplanen, må ha fagkompetanse. Grunneier/utbygger (forslagsstiller) leier derfor vanligvis inn et profesjonelt firma (plankonsulent). De gjør nødvendige undersøkelser og analyser, og lager et forslag til plan med plankart, bestemmelser, illustrasjoner og beskrivelse av planen.
Private plankonsulenter kan bare utarbeide detaljreguleringsplaner. Det er kommunen som utarbeider områdereguleringsplaner.
Forventinger til plandokumenter
For å utarbeide reguleringsplaner etter plan- og bygningsloven, skal man være fagkyndig (jf. plan- og bygningsloven § 12-3 siste ledd). Dette gjelder også ved endringer av reguleringsplaner (inkludert mindre endringer etter § 12-14 andre ledd).
Birkenes kommune har disse forventningene til en plankonsulent/plankyndig:
- Praktisk og teoretisk kunnskap om planlegging etter plan- og bygningsloven.
- Kjennskap til ulike metoder for å beskrive og analysere omgivelsene.
- Teoretisk og praktisk kunnskap om strategier for å avveie muligheter og konsekvenser, og håndtering av interessemotsetninger.
- Kjennskap til nasjonale og regionale retningslinjer og nasjonale forventninger.
- Følger kommunens veiledning tilknyttet arealplanlegging.
- Kjennskap til kommunale bestemmelser og retningslinjer.
Planprosessen – fra start til slutt
Planprosessen følger plan- og bygningsloven kapittel 12, og er en lang prosess med mange steg. Prosessen skal sikre at vi får frem konsekvensene av planen, både positive og negative, og at de som blir berørt av planen får mulighet til å si sin mening.
Planinitiativ og oppstartsmøte
Når noen vil utarbeide en ny reguleringsplan, må de først sende inn et planinitiativ til kommunen og be om et oppstartsmøte. Kommunen bestemmer om de får lov til å starte med arbeidet.
Varsel om oppstart
Plankonsulenten skal varsle oppstart av planarbeidet. Dette gjøres med å sende brev til berørte grunneiere, naboer, offentlige myndigheter og andre berørte, samt ved kunngjøring i Birkenesavisa. I denne delen av prosessen kan man komme med innspill.
Forslag til plan blir laget
Denne fasen kan ta lang tid, ofte flere måneder, før plankonsulenten er ferdig og sendes inn et komplett planforslag til kommunen.
Saksbehandling
Kommunen vurderer innholdet i planen og om materialet som er sendt inn er tilstrekkelig. Ofte har kommunen forslag til endringer som diskuteres med plankonsulenten.
Førstegangsbehandling
Planforslaget behandles politisk i planutvalget i det som kalles førstegangsbehandling. Planutvalget vedtar (eventuelt avslår) å sende planforslaget på høring og offentlig ettersyn.
Høring og offentlig ettersyn
Kommunen sender planforslaget på høring og offentlig ettersyn til berørte grunneiere, naboer, offentlige myndigheter og andre berørte, samt sender annonse til Birkenesavisa og kunngjøring på kommunens hjemmeside. I denne delen av prosessen kan man komme med innspill.
Saksbehandling
Kommunen gjennomgår innspillene som har kommet. Det kan bli aktuelt å gjøre endringer i planen.
Vedtak
Det er kommunestyret som vedtar reguleringsplaner. Politikerne kan vedta kommunedirektørens forslag til vedtak eller de kan lage egne forslag til vedtak som de stemmer over.
Kunngjøring av plan
Kommunen kunngjør vedtaket på kommunens hjemmeside, sender annonse til Birkenesavisa og sender brev til berørte grunneiere, naboer, offentlige myndigheter og andre berørte.
Hvordan endre en vedtatt reguleringsplan?
Dersom man ønsker å bygge noe som ikke er i tråd med reguleringsplanen, kan man kontakte en plankonsulent (et firma med planfaglig kompetanse) for å få endret reguleringsplanen.
Det stilles i utgangspunktet samme krav til endring av plan som til utarbeidelse av ny plan. I noen tilfeller kan endring av plan gjennomføres etter forenklet prosess. Ta kontakt med en plankonsulent eller kommunen dersom du ønsker å endre en reguleringsplan.